Eine der wichtigsten Fragen bei einer Trennung – klar und verständlich erklärt

Wenn eine Beziehung auseinandergeht, ist das oft schmerzhaft genug. Doch spätestens wenn gemeinsame Vermögenswerte im Spiel sind, stehen viele Paare vor einer weiteren großen Herausforderung: Was passiert eigentlich mit dem Haus oder der Wohnung im Trennungsjahr?
Gerade dieses Jahr der räumlichen oder zumindest inneren Distanz wirft viele Fragen auf – rechtliche, finanzielle und vor allem emotionale. Gleichzeitig werden in dieser Phase wichtige Weichen gestellt, die später über zehntausende Euro entscheiden können.

Das Trennungsjahr dient in Deutschland offiziell als „Abkühlphase“. Der Gesetzgeber möchte sicherstellen, dass eine Scheidung keine überstürzte Entscheidung ist. Für die gemeinsame Immobilie bedeutet das:
Es passiert nicht automatisch etwas – aber vieles darf bereits entschieden oder verändert werden.

In den meisten Fällen leben die Partner während des Trennungsjahres getrennt, manchmal auch noch in der gemeinsamen Immobilie – nur eben „von Tisch und Bett getrennt“. Und genau hier beginnen die Fragen.

Wer darf im Haus bleiben?
Wer zahlt weiter den Kredit?
Ist ein Verkauf in dieser Zeit überhaupt möglich?

Anbei finden Sie zumindest die wichtigsten Antworten.

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Eine Scheidung ist sicherlich eine der emotionalsten und schwierigsten Phasen im Leben. Neben den persönlichen und familiären Veränderungen sind viele rechtliche und finanzielle Aspekte zu klären. Besonders kompliziert kann der Verkauf einer gemeinsamen Immobilie während des Trennungsjahres sein, der viele Fragen und Unsicherheiten aufwirft.

Ja, der Verkauf einer Immobilie während des Trennungsjahres ist grundsätzlich möglich. Allerdings müssen beide Ehepartner damit einverstanden sein, da die gemeinsam erworbene Immobilie in den meisten Fällen gemeinschaftliches Eigentum darstellt. Das bedeutet, dass eine Einigung beider Parteien notwendig ist, um den Verkauf durchführen zu können. Ohne die Zustimmung beider Parteien kann kein Verkauf stattfinden. Diese Zustimmung kann manchmal schwer zu erreichen sein, insbesondere wenn die Trennung emotional belastend ist.

Die Frage, wer Eigentümer einer Immobilie ist, ist oft komplex und hängt von mehreren Faktoren ab. Wurde die Immobilie während der Ehe gemeinsam erworben, gehört sie in der Regel beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen – es sei denn, im Ehevertrag oder im Güterstand der Gütertrennung wurde etwas anderes vereinbart.

Wenn keine besondere Vereinbarung getroffen wurde, stellt sich die Frage nach einem gerechten Ausgleich. Möchte ein Partner die Immobilie behalten, muss er dem anderen einen finanziellen Ausgleich zahlen. Die Höhe dieser Ausgleichszahlung richtet sich nach dem aktuellen Marktwert der Immobilie und kann von einem professionellen Gutachter ermittelt werden. Ein solcher finanzieller Ausgleich ist notwendig, um eine für beide Seiten faire Lösung zu ermöglichen und zukünftigen Konflikten vorzubeugen.

Wenn ein Partner den Verkauf der Immobilie ablehnt, während der andere darauf besteht, kann es zu Konflikten kommen. In solchen Situationen ist es wichtig, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Rechtsanwälte, Mediatoren und Immobilienberater können helfen, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Kommt keine Einigung zustande, kann der Streit vor Gericht ausgetragen werden. Das Gericht entscheidet dann, ob und wie die Immobilie aufgeteilt oder verkauft wird. Ein Gerichtsverfahren kann langwierig und kostspielig sein, weshalb eine außergerichtliche Einigung oft die bessere Lösung ist.

Die Regelungen und Prozesse rund um den Verkauf einer Immobilie während des Trennungsjahres können äußerst komplex sein und erfordern sowohl juristisches als auch finanzielles Fachwissen. Wir von SOMOS IMMOBILIEN unterstützen Sie in dieser schwierigen Phase. Eine familienfreundliche Beratung steht bei uns im Vordergrund, damit wir gemeinsam eine für beide Seiten zufriedenstellende Lösung finden.

Benötigen Sie professionelle Unterstützung beim Umgang mit Ihrer Immobilie während des Trennungsjahres? Kontaktieren Sie uns für eine persönliche und vertrauliche Beratung. Gemeinsam finden wir die passende Lösung für Sie.

Die Zeit der Trennung ist die Phase, in der die stärksten Emotionen hochkochen. Oft werden Ansprüche auf Haus und Wohnung erhoben oder Rechte geltend gemacht, die nur in der Wunschvorstellung der Partner existieren, aber im Gesetz keine Grundlage haben. Welches sind die häufigsten?

„Ziehe ich aus dem Haus, muss der andere mich auszahlen!“

Die Eigentumsverhältnisse an der Wohnung oder dem Haus ändern sich mit dem Auszug eines Partners oder beider Partner nicht. Gemeinsames oder alleiniges Eigentum bleibt unverändert. Zieht ein Partner aus, kann er nicht verlangen, dass der verbleibende Partner ihn "auszahlt" oder ihm seinen Miteigentumsanteil abkauft. Genauso wenig kann der verbleibende Partner verlangen, dass der ausziehende Partner ihm seinen Miteigentumsanteil überträgt oder zurückgibt oder abtritt.

„Wenn ich die Trennung will, muss der andere unser Haus verlassen!“
Kein Partner kann vom anderen verlangen, dass er nach der Trennung Haus und Hof verlässt. Jeder hat das gleiche Recht an der Immobilie. § 1567 Abs. I S. 2 BGB stellt dies klar. Gibt keiner nach, müssen beide irgendwie in der Wohnung miteinander auskommen. Im Idealfall erlauben die räumlichen Verhältnisse die Trennung von Tisch und Bett im Trennungsjahr.

Unterhalt in voller Höhe fordern und mietfrei wohnen…
Zieht ein Partner aus, muss derjenige, der in der Wohnung verbleibt, dem anderen Partner als Miteigentümer der Wohnung oder des Hauses einen Ausgleich zahlen. Diese Zahlung ist eine Nutzungsentschädigung dafür, dass der ausziehende Partner die eigene Immobilie nicht mehr nutzen kann. Zugleich muss sich der verbleibende Partner einen Wohnvorteil anrechnen lassen, den der ausziehende Partner gerade nicht hat bzw. verloren hat. Der Wohnvorteil ist zumindest im ersten Jahr nach dem Auszug noch nicht mit der ortsüblichen Miete gleichzusetzen. Der Wohnwert orientiert sich etwa daran, was der verbleibende Partner als Miete zu zahlen hätte, wenn er selbst ausgezogen wäre. Dabei kommt meist die Hälfte der ortsüblichen Miete zum Ansatz. Erst nach Ablauf eines Jahres kommt die ortsübliche Miete zum Tragen.

Diese Nutzungsentschädigung fällt auch dann an, wenn der ausziehende Partner ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht besitzt. Gleiches nimmt die Rechtsprechung für ein Erbbaurecht, Nießbrauch und Dauerwohnrecht an (BGH, Beschl.v.18.12.2013, XII ZB 268/13). Die Entschädigung gleicht den wirtschaftlichen Nachteile desjenigen aus, der auszieht und in seiner ursprünglichen Lebensplanung zurückgeworfen wird. Die Nutzungsentschädigung kann entfallen, wenn der verbleibende Partner kein eigenes Einkommen hat und/oder gemeinsame Kinder betreut.

„Wenn ich ausziehe, muss ich vom Kapitaldienst an die Bank befreit werden!“
Ist das Haus über ein Bankdarlehen finanziert, bleiben beide Partner verpflichtet, den Kapitaldienst an die Bank zu leisten. Der ausziehende Partner hat weder gegen die Bank noch den verbleibenden Partner einen Anspruch, dass er vom Kapitaldienst freigestellt wird. Gleiches gilt, wenn er eine Bürgschaft für den anderen übernommen hat. Will er sich dieser Verpflichtung entledigen, muss das Haus verkauft werden. Soweit dazu der Darlehensvertrag vorzeitig aufgekündigt werden muss, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Sie geht zu Lasten beider Partner.

Aus der gemeinsamen Mietwohnung ziehen und keine Miete mehr zahlen…
Ist die Wohnung eine Mietwohnung oder das Haus ein Mietshaus, ändert sich am Mietverhältnis zunächst nichts, wenn ein Partner auszieht. Er bleibt Partei des Mietvertrages und zur Zahlung der Miete verpflichtet. Will er daran etwas ändern, muss er sich mit dem Vermieter absprechen.